Bez plánu přicházíte o peníze

Bez plánu přicházíte o peníze

Dnes vám na reálném příběhu hospodaření s obecním majetkem ukážu, jak důležité je finanční plánování při správě majetku a jaké škody vznikají absencí finančního plánu.

Plánování financí má zásadní vliv na jakýkoli rozpočet, ať už to je rozpočet osobní, rodinný, firemní nebo obecní.

.

V Čerčanech existuje Strategický plán obce z roku 2009. Když se na něj podíváme dnes, je vidět, že hodně věcí z tohoto plánu bylo úspěšně realizováno. Bohužel však tento Strategický plán nebyl za 13 let aktualizovaný, což je zásadní problém. U firem se plány aktualizují obvykle jednou ročně, u osobních financí jednou za 1 až 3 roky.

Absence plánování se promítá i do hospodaření s majetkem obce, které nebylo vždy efektivní v maximální možné míře.

.

Ukážeme si to na příkladu s pozemkem, který byl obcí prodán v červnu 2019.  Pro názornost si to ukážeme na situaci, že pozemek vlastníte třeba vy a jmenujete se pan Novák.

Pan Novák tedy vlastní stavební pozemek, kompletně zasíťovaný, o rozloze 1674 metrů čtverečních. Na účtu má přes 60 milionů Kč. Pan Novák ví, že časem bude stavět velký bytový dům a peníze z prodeje pozemku se tedy časem budou hodit. Kdy pozemek prodá a za jakou částku?

  1. Pan Novák prodá pozemek co nejdříve a za podprůměrnou cenu. Peníze z prodeje pozemku nechá zahálet na běžném účtu, nic mu nevydělávají.
  2. Pan Novák prodá pozemek co nejdříve a za podprůměrnou cenu. Peníze z prodeje použije na investiční účely, dle svého plánu.
  3. Pan Novák prodá pozemek co nejdříve, za tržní cenu. Peníze z prodeje nechá zahálet na běžném účtu, nic mu nevydělávají.
  4. Pan Novák prodá pozemek co nejdříve, za tržní cenu. Peníze z prodeje použije na investiční účely, dle svého plánu.
  5. Pan Novák prodá pozemek o několik let později, až bude peníze potřebovat.
  6. Pan Novák pozemek neprodá a místo toho si půjčí peníze od banky.

6 možností, je jen na panu Novákovi, jakou variantu zvolí. Píše se rok 2019 a pan Novák se rozhoduje. Pro jakou variantu se pan Novák rozhodne? Která mu přinese nejvíce peněz?

.

Variantu 1 a 2 rozumný člověk ihned smete ze stolu. Rovněž varianta 3 by neměla připadat v úvahu, i nízká inflace z peněz ukusuje. Zůstává tak varianta 4, 5 a 6.

Pan Novák ale kupodivu, přes své dlouholeté podnikatelské zkušenosti, volí variantu číslo 1. Já osobně jsem kupoval pozemek v Čerčanech v listopadu 2017, za cenu 2286,- Kč za metr čtvereční. A ve chvíli, kdy prodává pan Novák pozemek, prodávají obchoďáci OPTREALU pozemky v Čerčanech za 3500,- Kč za metr čtvereční. Pan Novák se přesto rozhodne prodat pozemek za cenu 1800,- Kč.

Prodejní cena je tedy 3.013.200,- Kč.

Kdyby pan Novák prodal pozemek za 3500,- Kč za metr čtvereční, byla by prodejní cena 5.859.000,- Kč. Pan Novák tedy tratí 2.845.800,- Kč.

.

Můžeme brát i v potaz, že pan Novák není dobrý obchodník a na prodej by si najal obchoďáka z Optrealu, za provizi 5 % z prodejní ceny (Nebo by si najal šikovného realitního makléře, který by pozemek prodal za ještě vyšší cenu než pan Novák sám, pak by měl pan Novák ještě více peněz. Ale to už je jiný příběh).

Rozdíl mezi variantou 1 a 3 můžeme vyčíslit na 2.552.850,- Kč, zaokrouhleně na 2.550.000,- Kč

.

Anebo je tu varianta 5. Pan Novák má dlouholeté podnikatelské zkušenosti, je to vzdělaný člověk, umí plánovat. Ví, že peníze na výstavbu bytového domu bude potřebovat až v roce 2023 a tak začne pozemek prodávat v roce 2022.

Ceny pozemků mezitím vzrostly a prodávají se za cenu kolem 5000,- Kč za metr čtvereční (Některé můžou být i dražší, některé o něco levnější, záleží na finanční situaci prodávajícího). Pan Novák je pracovně velmi vytížený, vezme si tak na pomoc realitního makléře, který si z prodeje vezme 3 % z kupní ceny.

Pozemek tedy prodá za 8.370.000,- Kč, 251.100,- Kč je odměna pro realitního makléře, zůstane mu tedy 8.118.900,- Kč.

Rozdíl mezi variantou 1 a 5 můžeme vyčíslit na 5.105.700,- Kč, zaokrouhleně na 5.100.000,- Kč.

.

V úvahu ještě připadá varianta 6. Je to o tom se rozhodnout, jestli se více vyplatí úvěr a pozemek si nadále držet anebo jsou úvěry drahé a vyplatí se pozemek prodat (a jít tak variantou 5).

Šel by někdo z vás cestou varianty 1 a 2? Neudělali byste nic pro to, abyste řešili alespoň variantu 3 nebo 4? Případně, pokud byste uměli plánovat své finance, nešli byste do varianty 5?

Největší radost z nákupu od pana Nováka má samozřejmě kupec pozemku. Platí, že největší zisk se dělá při nákupu pozemku, proto je nákupní cena velmi důležitá.

Prodej obecních pozemků je pro kupujícího, který nemá dostatek hotovosti na účtu, vždy o něco složitější. Obec nejdříve musí vyhlásit záměr prodeje pozemku. A následně vítězí ten, kdo nabídne nejvíce. Pokud je kupní cena financována hypotékou, tak zádrhel je v tom, že obec nemůže bez souhlasu zastupitelstva zastavit obecní majetek. Některé banky mají pro tuto situaci upravenou metodiku, že je hypotéka dočasně nezajištěná, ale pro kupujícího je to jistě komplikace. Proto je okruh zájemců o koupi obecních pozemků o něco nižší. Není to však důvod pro nižší cenu.

.

I nedokonalý plán vede k mnohem lepším výsledkům než žádný plán, takže prosím, přistupujte ke svým penězům a majetku zodpovědně a snažte se vše správně naplánovat.

V případě potřeb jsem vám k dispozici, email: vladimir@svorba.cz, telefon: 724689958