Nákup nemovitosti přes realitní kancelář
Pokud přemýšlete o nákupu nemovitosti přes realitní kancelář, čeká vás vyjednávání, které se obvykle bude týkat tří smluv (a samozřejmě vyjednávání ohledně kupní ceny):
- Rezervační smlouva
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní
- Smlouva o úschově peněz
V ceně za vámi kupovanou nemovitost je obvykle i provize za uskutečněný obchod pro realitní kancelář. Tato provize v sobě zahrnuje standartně i cenu za právní služby. Právní služby poskytuje buď přímo právník realitní kancláře a nebo nějaká zpřátelená realitní kancelář. K zamyšlení je skutečnost, koho vlastně tento právník zastupuje. Zastupuje realitní kancelář, prodávajícího a nebo kupujícího? Obvykle tento právník hájí zájmy realitní kanceláře a na prodávajícího a kupujícího se kašle. Nevěříte? Věřte.
První smlouva , která se podepisuje, pokud chcete danou nemovitost koupit, je takzvaná rezervační smlouva nebo smlouva o rezervaci. V rezervační smlouvě se zavazujete, že složíte rezervační poplatek v určité výši a do určitého termínu se zavazujete k dalším úkonům, třeba k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nebo přímo k podpisu kupní smlouvy. Rezervační smlouva upravuje i to, jestli je rezervační poplatek nevratný a případně i to, za jakých podmínek se rezervační poplatek vrací (například když nezískáte úvěr od banky, nepodaří se odstranit nějakou právní vadu a podobně).
Celý obchodní vztah tedy začíná podpisem rezervační smlouvy a ze strany kupujícího je velký hřích, pokud jí podepíše bez souhlasu svého právního zástupce. Podpisem nevhodné rezervační smlouvy totiž můžete přijít o celou rezervační zálohu a v rezervační smlouvě můžou být i jiné případné sankce za zrušení obchodu.
Hodně totiž záleží na tom, jak je rezervační záloha ve smlouvě definovaná. Pokud bude definovaná třeba jako poplatek za dohodnutí možného obchodu, pak vám v případě odstoupení od koupě nemusí vrátit nic. A to i v případě, že chyba není na vaší straně.
Chcete poradit, jak se takovým problémům vyhnout? Nechte si vždy smlouvy zkontrolovat vaším právním zástupcem. Důvody pro svého právního zástupce jsou zřejmé:
- Bude hájit vaš zájmy
- Omezení rizik a ztráty finančních prostředků
- Většinou je vlastní advokát levnější než právní služby realitní kanceláře
Jak to udělat tak, aby byl váš vlastní advokát levnější než právní služby realitní kanceláře? Zeptejte se, jestli jsou v navrhované kupní ceně i právní služby za vyhotovení smluv. Pokud ano (a to je téměř vždy), zeptejte se , kolik si za ty právní služby účtují. Až vám to řeknou, tak realitní kanceláři řekněte, že právní služby od realitní kanceláře nechcete, že máte svého vlastního advokáta a nechte si snížit kupní cenu. Za ušetřené peníze si můžete zaplatit svého advokáta a ještě vám možná nějaké peníze zůstanou navíc.
Případů, kdy kupující bohužel doplatil na to, že si nenechal zkontrolovat smlouvy, není málo. Nefér zprostředkovatelé jsou v každém oboru. Vzniklé škody pak můžou jít i do miliónů.
Co se týká smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tak aby bylo vše v pořádku, je důležité, aby v ní byla vložena kupní smlouva, kterou podepíšete do určitého termínu. Podepisovat smlouvu o smlouvě budoucí kupní a nemít dohodnutou podobu kupní smlouvy zase může způsobit velké problémy. A také je důležité správně dohodnout peněžní toky, aby rizika na vaší straně byla minimalizována a nemuseli jste pak být v pořadu Černé ovce.
Třetí smlouvou je smlouva o úschově peněz. Existují tři možnosti, peníze vám může uschovat realitní kancelář, nebo můžete využít notářské/advokátní úschovy a nebo lze využít bankovního vázaného účtu. První možnost, úschovu v realitní kanceláři, je lepší odmítnout, i když to bude sebelepší a renomovaná realitní kancelář. Riziko u této volby je vždy největší. U notářské nebo bankovní úschovy dochází k selháním vyjímečně, jedná se tedy o nejbezpečnější transakce.
Závěrem, nepodceňujte tedy důležitost uzavíraných smluv a nechte si je před podpisem vždy zkontrolovat vaším právním zástupcem.
Publikováno s laskavým svolením Asociace finančních poradců České republiky.