Před nedávnem se ke mě dostal klient Honza, který si kupoval byt, měl už podepsanou rezervační smlouvu a měl i slíbené podmínky na hypotéku v jedné bance. V bance se však změnily podmínky k horšímu, zprostředkovatel úvěru pak už dále nejevil zájem o klienta a bance to bylo víceméně jedno, Honza jen dostal termín, do kterého se má rozhodnout, jestli změněné podmínky bere. A tak Honza hledal náhradní řešení, které muselo být rychlé, protože se dostával do časového tlaku.
Shodou náhod se Honza dostal do mých rukou. S klientem a jeho manželkou jsme se sešli ještě v den, kdy jsme spolu poprvé mluvili po telefonu. Po telefonu jsme rozebrali základní požadavky klienta a vyhodnotil jsem pravděpodobnost, že se to stihne rychle vyřešit. Schůzka pak proběhla ve večerních hodinách v mé kanceláři.
Honza chtěl společně s manželkou koupit byt v Praze za 2.800.000,- Kč, rezervy měl ve výši 500.000,- Kč a měl zaplacenou rezervační zálohu ve výši 200.000,- Kč. Z rezerv si chtěl Honza část peněz ponechat a vzít si úvěr ve výši 85 % hodnoty zástavy, tedy půjčit si 2.380.000,- Kč. Ostatní peníze, tedy 280.000,- Kč, si chtěl Honza ponechat jako rezervu na dovybavení bytu a nenadálé výdaje, což je rozhodně správný přístup.
S Honzou jsme řešili splatnost úvěru a nakonec jsme po diskuzi vybrali co nejmenší splátku úvěru se splatností na 30 let, i když je klient velmi bonitní. Jelikož měl klient na rozhodnutí ohledně nabídky první banky jen 10 dnů, potřebovali jsme mít schválené náhradní řešení v bance do pátku, tedy do 7 dnů. Času tedy moc nebylo a bylo třeba vyhodnotit všechna možná rizika a vyvarovat se tak případných problémů, aby se schválení úvěru neprotáhlo.
Mezi možná rizika jsem zařadil tyto věci:
Aktivní živnostenské oprávnění, ale nulové příjmy z podnikání (banky pohlížejí na podnikatele o něco přísněji a chtějí dokládat více dokumentů, proto jsme živnost pozastavili a banka se na klienta dívala jako na člověka, který nemá živnostenské oprávnění)
Manželka Honzy nemá české občanství, má ruské občanství. (banky mají nejradši občany ČR, k cizincům mají banky velmi rozdílný přístup, i když tady žijí v manželství. Bylo tedy třeba vybrat banku, která bez problémů poskytne úvěr a nebudeme muset žádat o výjimku z metodiky)
Reálnost kupní ceny a tedy vliv na výši zástavní hodnoty nemovitosti (vždy je rozhodující výše zástavní hodnoty nemovitosti, kupní cena není pro banku rozhodující, většinou však odhadci stanoví zástavní hodnotu nemovitosti na kupní hodnotu. Výši odhadu nelze nikdy stoprocentně dopředu garantovat, vše ale dopadlo podle plánů.)
S klientem jsme dali dohromady potřebné podklady ke schválení úvěru (potvrzení o příjmech, výpisy z účtů, nabývací titul, návrh kupní smlouvy a dokument o pozastavení živnosti) a úvěr byl za dva dny schválený. Honza byl spokojený, že to dobře dopadlo a že dostal řešení, které bylo výrazně lepší než řešení v původní bance. Pak už jsme jen řešili pojištění bytové jednotky, vklad návrhu na katastr a čerpání peněz. I přes časovou tíseň to banka vše stihla sprocesovat.
Na co si tedy dávat pozor u koupě nemovitosti?
- Pořádně prostudovat a konzultovat rezervační smlouvu s advokátem, zvolit dostatečně dlouhý termín na vyřízení úvěru a podpis kupní smlouvy, ideálně 2 až 3 měsíce)
- Nenechávat financování na poslední chvíli, nemusí to pak vyjít
- Vyhodnotit všechna možná rizika a minimalizovat jejich dopad na celý případ
- Pokud se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí kupní, součástí musí být vložená kupní smlouva, tedy konečně znění kupní smlouvy
- Nezatajatit při jednáních žádnou informaci, která může mít na případ vliv.
Pokud i vy jste v podobné situaci a potřebujete poradit s optimální variantou financování nebo refinancování, můžete se na mě obrátit. Kontakty naleznete na této stránce.