Hypotéka na rekonstrukci a hypotéka na koupi domu zároveň?

Jak řešit situaci, když chcete koupit rodinný dům nebo byt a tuto nemovitost chcete co nejdříve rekonstruovat? (Uvažujme rekonstrukci, která nepodléhá stavebnímu povolení ani ohlášce)

Předpokládejme, že z pohledu vaší bonity nebude žádný problém, tedy že máte dostatečné příjmy na splácení nové hypotéky. A rovněž předpokládejme, že máte vytvořeny finanční rezervy, neboť bez finanční rezervy  je řešení problematické.

 Zástavní hodnota – hypotéka na rekonstrukci

U výstavby nebo rekonstrukce se pracuje s takzvanou budoucí zástavní hodnotou.

Současná zástavní hodnota = aktuální zástavní hodnota nemovitosti v době provedení znaleckého posudku

Budoucí zástavní hodnota = zástavní hodnota v čase, kdy bude výstavba nebo rekonstrukce dokončena dle předložené projektové dokumentace, případně dle předloženého rozpočtu.

 Příklad

A právě budoucí zástavní hodnota je klíčová pro stanovení, kolik vám banka maximálně půjčí. Pojďme si to ukázat na následujícím příkladu:

Kupní cena rodinného domu   1.900.000,- Kč

Vaše finanční rezervy 500.000,- Kč

Rozpočet na rekonstrukci (nová koupelna, WC a kuchyně) 400.000,- Kč

Celkový investiční záměr  2.300.000,- Kč

Současná zástavní hodnota nemovitosti 1.900.000,- Kč

Budoucí zástavní hodnota nemovitosti 2.250.000,- Kč

Pro stanovení maximální výše úvěru má rozhodující vliv budoucí zástavní hodnota nemovitosti. V případě, že úvěr bude ve výši 85 % LTV, pak výše úvěru bude 1.912.500,- Kč. Pokud to bude tak, že úvěr bude ve výši 90 % LTV, pak úvěr bude ve výši 2.025.000,- Kč. V případě, že úvěr bude ve výši 100 % LTV, pak úvěr bude ve výši 2.250.000,- Kč.

 Na co si dát pozor – hypotéka na rekonstrukci

Uvědomte si, prosím, že v případě rekonstrukce se zástavní hodnota nezvýší o celou částku, ale obvykle pouze o 60 až 90 % z částky, kterou jste uvedli v rozpočtu.

V uvedeném případě tedy lze zafinancovat oba dva účely (koupi a rekonstrukci) jednou hypotékou a ještě klientovi zůstanou finanční rezervy. Jako ideální se v tomto modelovém případě jeví řešení hypotékou ve výši 2.025.000,- Kč, kdy klientovi zůstanou rezervy ve výši 225.000,- Kč (za část peněz lze pořídit i vybavení do domácnosti).

Každá koupě nemovitosti a její rekonstrukce je však vždy velmi individuální záležitost a proto si každý případ zaslouží řešení přesně na míru dané situaci. V případě potřeby se na mě můžete obrátit.  Vladimír Švorba, tel: 724 689 958, email: vladimir@svorba.cz