Float nebo fixace úrokové sazby?

Pokud se zajímáte o to, jak ideálně zafinancovat vlastní bydlení hypotékou, dost možná řešíte otázku ohledně úrokové sazby a jejího nastavení. Tedy jestli zvolit floatovou úrokovou sazbu neboli sazbu pohyblivou, která se může obvykle jednou za měsíc libovolně změnit s tím, jak se mění mezibankovní sazba PRIBOR. A nebo zvolit fixovanou úrokovou sazbu, tedy pevnou úrokovou sazbu po dobu fixace, a zároveň, jak dlouho fixaci zvolit.

Ideální by bylo, kdybyste vlastnili křišťálovou kouli a věděli, jak se budou úrokové sazby v budoucnu vyvíjet, kdy budete chtít udělat mimořádnou splátku, kdy budete zcela mimo plány nuceni současnou nemovitost prodat a koupit větší, a podobně. Funkční křišťálovou kouli ale nikdo bohužel nemá, takže tak jednoduché to není.

Klienti se často ptají, jakou strategii zvolit, zda float nebo fix, a na jak dlouho. Často se nechávají ovlivnit reklamami bank a zvolí takovou strategii, kterou jim banka podstrčí v reklamě jako akční a jedinečnou nabídku. Přitom řešení této otázky by mělo být vždy opačné.

Tedy, že nejdřív si klient ujasní, co očekává od svého bydlení, jaká je pravděpodobnost, že ho bude muset v dohledné době prodat, jestli bude chtít hypotéku postupně umořovat mimořádnými splátkami, zda bude třeba bydlení výrazně rekonstruovat a podobně. Pokud má klient jasno, pak je třeba zvážit výhody a nevýhody jednotlivých následujících strategií.

Pohyblivá úroková sazba

Výhody: vysoká flexibilita, nízká sankce za předčasné splacení, možnost finanční úspory oproti fixní sazbě v případě výrazného poklesu úrokových sazeb

Nevýhody: může nastat skokové zvýšení úrokové sazby a tedy podstatně vyšší splátka úvěru, nemáte jistotu stejné výše měsíční splátky, která se může neustále měnit

Použití: pokud máte vysoké finanční rezervy a plánujete mimořádnou splátku v horizontu jednoho roku, případně plánujete nemovitost prodat

Fixace na rok a méně

Výhody: zajímavá flexibilita, jistota stejné splátky po určitou dobu, nízká sankce za předčasné splacení

Nevýhody: každý rok musíte vyjednávat s bankou

Použití: pokud plánujete mimořádnou splátku v horizontu jednoho roku, případně plánujete nemovitost prodat

Fixace na tři až pět let

Výhody: jistota stejné splátky po relativně dlouhou dobu

Nevýhody: mimořádné splátky (pokud nejsou ve smlouvě sjednané) a nebo předčasné splacení úvěru uprostřed fixace se výrazně prodraží

Použití: pokud víte, že s největší pravděpodobností nebudete ve fixačním období nuceni změnit bydlení a chcete mít jistotu stejné splátky hypotéky po relativně dlouhou dobu

Fixace na sedm a více let

Výhody: jistota stejné splátky po dlouhou dobu

Nevýhody: mimořádné splátky (pokud nejsou ve smlouvě sjednané) a nebo předčasné splacení úvěru uprostřed fixace se výrazně prodraží

Použití: pokud víte, že s maximální možnou pravděpodobností nebudete ve fixačním období nuceni změnit bydlení, nebudete chtít realizovat mimořádnou splátku a chcete mít jistotu stejné splátky hypotéky po hodně dlouho dobu

Pokud dokážete zvážit výhody a nevýhody, můžete zvolit vhodnou strategii a pak teprve řešit výši úrokové sazby, tedy jaká banka vám vyjde co nejvíce vstříc vašim potřebám. Samozřejmě za předpokladu , že se váš případ vejde do metodiky bankovních institucí.

Reklama na pětiletou fixaci za 1,89 % p.a. může být sice pěkná, ale když potřebujete fixaci na rok a méně, protože jen refinancujete a chcete bydlení brzy prodat, tak je vám reklamní nabídka k ničemu, a pokud se na ní necháte zlákat, sankce za předčasné splacení se pořádně prodraží.

Ne vše se dá samozřejmě úplně přesně naplánovat, ale je dobré předvídat, co všechno se může v životě stát.

Pokud potřebujete pomoci s financováním bydlení, můžete se na mě obrátit, tel: 724 689 958, mail: vladimir@svorba.cz

Publikováno s laskavým svolením Asociace finančních poradců České republiky.