Co může ovlivnit schválení hypotéky?

Co může ovlivnit schválení hypotéky?

Dnes se podíváme na důležité faktory, které mají vliv na schválení nebo zamítnutí hypotéky. Podle těchto faktorů může poradce vybrat banku, kde bude největší šance na schválení úvěru a vám se tak zvýší pravděpodobnost, že nebudete řešit problémy se zamítnutím hypotéky.

.

Příjmy

Vaše příjmy banka pečlivě prověřuje. Příjem musí splňovat několik základních parametrů. Jedná se o pravidelnost, udržitelnost, trvalost a prokazatelnost příjmu.

Příjem ze závislé činnosti ( ze zaměstnání) – banky nemají rády pracovní poměr ve zkušební době a ve výpovědní lhůtě, takový příjem neuznají téměř nikdy. Pokud máte pracovní poměr na dobu určitou, i to může u některých bank  problém a takový příjem vám do vaší bonity nezapočítají.  Vliv na uznání/neuznání příjmu ze strany banky může mít i obor, ve kterém pracujete.

Příjem z podnikání (OSVČ) – banky vyžadují historii podnikání, doložitelnou minimálně jedním daňovým přiznáním ( a většinou chtějí podnikání po celý kalendářní rok), někdy však vyžadují dvě daňová přiznání. Zároveň nesmíte mít živnost pozastavenou. Výpočet příjmů OSVČ je složitější, každá banka má svoji kalkulačku, doma si můžete spočítat jen váš orientační měsíční příjem.

Vzorec pro výpočet orientačního měsíčního příjmu je následující: Rozdíl mezi příjmy a výdaji vydělíte 12. Od této částky odečtete výdaje na zdravotní a sociální pojištění. Dostanete částku, která se bude blížit hodnotě, kterou vypočítá banka.

Příjem OSVČ vypočtený bankou se může lišit v závislosti na vašich výdajích (skutečné výdaje versus paušální výdaje), některé banky umí OSVČ s paušálními výdaji lehce zvýhodnit.

Příjem z DPČ – banky tento příjem obvykle do bonity započítají, v podstatě platí stejná pravidla jako u příjmu ze zaměstnání

Příjem z DPP – banky tento příjem do vaší bonity nezapočítávají, z tohoto příjmu se neodvádí zdravotní a sociální pojištění

Mateřská / rodičovský příspěvek – banky tento příjem do vaší bonity započítají, rozdíly v započitatelné částce jsou však mezi jednotlivými bankami výrazné.

Invalidní důchod – banky tento příjem obvykle uznají pouze v případě invalidního důchodu třetího stupně, jen málokterá banka do bonity započítá invalidní důchod druhého stupně.

.

Výdaje

Do vaší bonity vstupují na jedné straně příjmy, na straně druhé to jsou výdaje. Výdaje v podobě splátek ostatních úvěrů a přepočítaně i splátek kontokorentů a kreditních karet. U úvěrů je to jednoduché, kalkuluje se s pravidelnou měsíční splátkou.  U kreditních karet a kontokorentů je to o dost složitější, mezi bankami jsou rozdíly. Nejčastěji se počítá s 1/12 až 1/20 úvěrového rámce kreditní karty nebo kontokorentu.

Rovněž je dobré vědět, že existují parametry úvěru LTI a LSTI a většina bank se drží dřívějších doporučení ČNB, které je takové, aby banky poskytovaly úvěry, kde výdaje na splátky úvěrů nepřekročí 45 % čistých příjmů klienta a zároveň celkové závazky klienta nebudou vyšší než devítinásobek čistých ročních příjmů klienta.

.

Odhad

Výše zástavní hodnoty nemovitosti je faktor, který dopředu neznáte. Banky v současné době poskytují hypotéky, kde musíte mít minimálně 10 % zástavní hodnoty nemovitosti z vlastní zdrojů. A pokud chcete v bance získat lepší sazbu, je třeba mít minimálně 20 % zástavní hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Často se stává, že zástavní hodnota nemovitosti se nerovná kupní ceně, tedy že kupní cena nemovitosti je vyšší než zástavní hodnota nemovitosti.

Příklad

Kupujete dům za 5 mil Kč. Kolik potřebujete mít našetřeno pro hypotéku do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti v situaci, kdy:

1. Odhad nemovitosti vyšel dobře, zástavní hodnota nemovitosti je 5 mil Kč?
2. Odhad nemovitosti nevyšel dobře, zástavní hodnota nemovitosti je 4,7 mil Kč?

Ve variantě a) potřebujete mít našetřeno 1 mil Kč.

Ve variantě b) potřebujete mít našetřeno 940.000 + 300.000 = 1,24 mil Kč.

Rozdíl je tedy téměř čtvrt milionu.

.

Záznamy v bankovním a nebankovním registru

Pokud jste v minulosti všechny své závazky od úvěrových společností řádně platili, nemusíte se ničeho obávat. Problém však může nastat, pokud jste nějaký svůj závazek v minulosti nehradili. Negativní záznam může způsobit komplikace a dost často i zamítnutí žádosti o hypoteční úvěr (například v případě zesplatnění úvěru v minulosti). Je dobré vědět, že v registrech je vidět vaše platební morálka za poslední čtyři roky.