Program pro mladé - SFRB

Státní fond rozvoje bydlení (dále jen „SFRB“) začne 15. srpna přijímat žádosti o úvěr z nového programu s názvem Program pro mladé. Aktuálně není ještě k dispozici vládou schválená verze Nařízení vlády, která obsahuje závazná pravidla pro poskytnutí úvěru z Programu pro mladé. Komu se tento program vyplatí?

Žadatelé o úvěr

Žadateli o úvěr mohou být manželé nebo registrování partneři, kdy alespoň jeden z nich nedosáhl ke dni podání žádosti o úvěr věk 36 let. Dále může o úvěr žádat osoba, která nežije v manželství nebo registrovaném partnerství, nedosáhla ke dni podání žádosti věk 36 let a trvale pečuje o dítě, které nedosáhlo ke dni podání žádosti o úvěr věk 15 let. Obě skupiny žadatelů dále v době podání žádosti o úvěr nesmí vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitost určenou k bydlení nebo být nájemcem družstevního bytu s členským podílem. Žadatelem o úvěr může být i cizinec s povolením k pobytu v ČR.

Účel úvěru

Účelem může být koupě rodinného domu nebo bytu, dále výstavba novostavby rodinného domu a  modernizace domu nebo bytu. Je omezena velikost bytu či domu, podlahová plocha bytu nesmí přesáhnout 75 m² bez balkonu nebo lodžie, podlahová plocha rodinného domu s jedním bytem nesmí přesáhnout 140 m² bez balkonu nebo lodžie.

Vzhledem k vyšší administrativní náročnosti se vyplatí žádat  o tento úvěr jen omezené skupině lidí

Při koupi nemovitosti musí mít prodávající velkou ochotu čekat na schválení úvěru několik týdnů, což je při aktuální velké poptávce po vlastním bydlení významný handicap. Navíc se podepsaná (budoucí) kupní smlouva musí dokládat již ke schválení úvěru. Státní úvěr se tedy může hodit zejména při koupi nemovitosti od rodiny nebo známých či na výstavbu velmi malého a levného rodinného domu, do velikosti 140 m².

Parametry úvěru

Výše úvěru

– modernizace: nejvýše 300 000 Kč

– koupě bytu: nejvýše 1 200 000 Kč, nejvýše však 80 % ceny sjednané nebo ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, je-li nižší než cena sjednaná včetně ceny pozemku.

– koupě nebo výstavba rodinného domu: nejvýše 2 000 000 Kč, nejvýše však 80 % skutečných nákladů na výstavbu nebo koupi rodinného domu včetně pořizovací ceny pozemku.

Vzhledem k dnešním průměrným cenám nemovitostí a požadavku na zajištění úvěru zástavou nemovitosti v prvním pořadí, tedy nemožnost kombinace tohoto úvěru s klasickou hypotékou, pokud není k dispozici od rodičů další nemovitost do zástavy, maximální výše úvěru většině mladým nebude na úhradu 80% ceny nového bydlení stačit. Dalším problémem je termín „cena zjištěná“, což není to samé jako cena tržní, ze které vycházejí banky při poskytování hypoték. Rozdíl mezi těmito cenami může být zejména u starších nemovitostí významný a rozdíl v dostupné výši státního úvěru a klasické bankovní hypotéky může jít tak i do statisíců.

Splácení

Maximální sjednaná splatnost je 20 let, v případě modernizace 10 let. Celková doba splatnosti úvěru včetně doby přerušení splácení jistiny nesmí přesáhnout 25/12 let.

Úroková sazba a její fixace

Úroková sazba se stanovuje ve výši základní referenční sazby EU platné pro ČR, aktuálně tedy ve výši 1,12 % p. a. Fixace je možná nejdéle na 5 let.

V případě úvěru ve výši 2 000 000 Kč se splatností 20 let a úrokovou sazbou 1,12 % p. a. vychází měsíční splátka 9 305 Kč. U hypotéky ve stejné výši, se splatností 30 let a průměrnou úrokovou sazbou 2,5 % p. a. vychází měsíční splátka na 7 902 Kč, tedy o cca 1 400 Kč méně. To se negativně projeví při posuzování bonity nezajištěného překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, v případě kdy samotný úvěr od státu a vlastní peníze k pořízení bydlení stačit nebudou. Navíc úroky zaplacené z úvěru od státu nelze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob. Tuto výhodu přiznává zákon o daních z příjmů pouze u hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.

Zajištění úvěru    

Mimo účel modernizace, kde postačuje ručitel, SFRB vždy vyžaduje zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti v prvním pořadí. Nároky na ručitele jsou následující: vstupní věk maximálně do 55 let a průměrný měsíční příjem za poslední tři měsíce nad 15 000 Kč.

Způsob stanovení odhadní ceny nemovitosti bude doufejme SFRB ještě upřesněn. Návrh Nařízení vlády bohužel pracuje s příliš nejasnými pojmy zejména u pořízení rodinného domu. Nelze očekávat, že by SFRB poskytoval úvěr na rodinný dům ve výši až 80 % kupní ceny uvedené v kupní smlouvě bez ohledu na jeho reálnou tržní cenu a u bytů by naopak poskytoval jen 80 % z ceny zjištěné, která bude zpravidla nižší než cena tržní.

Závěr: jen pro někoho

Nový státní úvěrový program cílí zejména na mladé z „chudších“ regionů, kde se dá ještě bydlení za 1-2 miliony pořídit. Bohužel i těm zásadně znesnadní zájem o státní úvěr velmi náročná administrativa. Navíc v letošním roce má být k dispozici na uvedený program jen 650 mil Kč, což postačí sotva pro pár set žadatelů. Konkurovat hypotékám za těchto podmínek nový úvěr od státu rozhodně nemůže a podpora vlastnického bydlení se tak opět nekoná. Jednodušší by bylo zrušit daň z nabytí nemovitých věcí, zrušit poplatek za vynětí ze zemědělského půdního fondu, zjednodušit stavební zákon a nechat lidem více peněz v jejich peněženkách. Třeba se těchto změn někdy dočkáme.

Vladimír Švorba se zásadní pomocí Jiřího Kryla, analytika společnosti Broker Trust, a.s.