Jak na vlastní bydlení po regulaci ČNB a novele zákona o spotřebitelském úvěru?
Na konci roku 2016 začaly platit tři věci, které změnily hypoteční trh v České republice.
První věcí je novela zákona o spotřebitelském úvěru, účinná od 1.12.2016, která přináší vyšší administrativu pro banky a zprostředkovatele a zároveň zpřísňuje podmínky pro získání všech úvěrů.
Druhou věcí je doporučení-regulace ČNB, které primárně snižuje maximální hodnotu LTV na 95 % a zavádí zlomové LTV 85 % (od 1.4. 2017 maximální LTV bude dokonce jen 90 % a zlomové LTV 80 %).
Třetí věcí je změna v dani z nabytí nemovitých věcí, kterou od 1.11.2016 začal platit kupující.
Aktuální situace je tedy taková, že banka vám nepůjčí více než 95 % a ještě musíte zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí.
Pojďme si ukázat dva příklady a možná řešení. V obou případech budeme kupovat byt 2+1 za 3,5 mil Kč, daň bude činit 140.000,- Kč, bude třeba ještě nakoupit nějaké vybavení do bytu za 160.000,- Kč. A zároveň nemáme do zástavy jinou nemovitost.
Odhad nemovitosti vyjde na 3,3 mil Kč (odhady u většiny bank vycházejí obvykle o něco nižší než je kupní cena)
Celkové investiční náklady (kupní cena + daň + vybavení) jsou 3,8 mil Kč.
Při hypotéce ve výši 95 % LTV mi banka půjčí 3.135.000,- Kč
Při hypotéce ve výši 85 % LTV mi banka půjčí 2.805.000,- Kč
Příklad 1: Máme našetřeno 1.000.000,- Kč
Jak je vidět, i když máme našetřeno 1.000.000,- Kč, tak pokud budeme chtít co nejlevnější financování a půjčíme si 2.805.000,- Kč, nezůstanou nám žádné rezervy. Ideální variantou tedy může být kombinace levné hypotéky s LTV 85 % a úvěrem ze stavebního spoření. Případně přichází v úvahu dražší hypotéka s LTV do 95 %, v závislosti na aktuálních úrokových sazbách na trhu.
Od dubna nám však banky půjčí jen 80 % z odhadu, takže pak bude situace ještě o něco horší, banka nám v tomto případě půjčí jen 2.640.000,- Kč.
Příklad 2: Máme našetřeno 300.000,- Kč
V tomto případě už bude kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření nezbytná. Bude třeba spočítat, jestli bude výhodnější kombinace levnější hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření anebo dražší hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření. To vše v závislosti na metodikách jednotlivých bank a stavebních spořitelem. Ne všechny banky totiž umožňují kombinaci s nezajištěným úvěrem. A ne všechny stavební spořitelny půjčí bez zajištění potřebnou částku.
V každém případě je nutné si nechat finanční rezervy a zároveň počítat s tím, že za několik let, až vzrostou úrokové sazby, vzroste i vaše měsíční zatížení. Výdaje na bydlení by neměly zatížit váš rodinný rozpočet více, než je zdrávo.
Pokud budete chtít pomoci s financováním vašeho bydlení, můžete se na mě obrátit.
Vladimír Švorba, tel: 724 689 958, email: vladimir@svorba.cz
Publikováno s laskavým svolením Asociace finančních poradců České republiky.