Dnes se s vámi podělím o jeden příběh, ve kterém jsem s klientem Tomášem řešil refinancování hypotéky, kterou si bral před pěti lety na koupi rodinného domu. Tomáš si koupil starší domek kousek za Prahou, za 2.500.000,- Kč. Na koupi si půjčil 2.000.000,- Kč, s měsíční splátkou 12653,- Kč na 20 let, s pětiletou fixací.
Dům si Tomáš kupoval společně s manželkou, žádné děti neměli, oba vydělávali slušné peníze. Po čtyřech letech se jim narodil první potomek a Tomáš najednou pocítil, že bude potřeba začít trochu šetřit, aby nemuseli čerpat peníze z rezerv. Příjmy jim totiž výrazně klesly, zatímco výdaje zůstaly stejné.
Tomáš se tedy porozhédl, kdo by mu pomohl snížit měsíční výdaje a obrátil se na mě. Po konzultaci jsme zjistil, že Tomáš nejenže chce snížit měsíční výdaje, ale pokud to půjde, tak rád by na domě za 150.000,- Kč zrekonstruoval střechu. Nechtěl na to ale použít rezervy, které měl ve výši 200.000,- Kč.
Tomáš na konci fixace bude dlužit bance částku 1.655.000,- Kč. Když k tomu připočteme 150.000,- kč, jednalo by se dohromady o 1.805.000,- Kč. Navýšit úvěr většinou jde i v původní bance, v době změny fixace vám ho většinou i umožní změnit, například zkrátit splatnost, prodloužit splatnost, změnit délku fixace a podobně. Většinou je to ovšem za poplatek, který nemusí být malý.
Do konci fixace zbývalo cca 5 měsíců a tak jsme to z Tomášem začali pomalu řešit. Aby na poplatcích zaplatil co nejméně, ideálně nic, vybral jsem takové řešení, ve kterém si půjčí v jednom úvěru 1.805.000,- kč od jiné banky, doplatí stávající úvěr a za zbylé peníze zrekonstruuje střechu. Banky mají zájem o spolehlivé klienty a tak se u některých bank v případě refinancování neplatí žádný poplatek za odhad ani za vyřízení úvěru, takže se dá refinancovat s nulovými náklady. Jediný poplatek, který se Tomáše bude týkat, bude poplatek na katastru za vklad zástavní smlouvy.
Nové řešení obsahuje i snížení měsíční splátky, které je způsobeno nižší úrokovou mírou než před pěti lety a zároveň protažením úvěru na 30 let. Díky tomu klesne splátka ze současných 12653,- Kč na 7147,- Kč a Tomášova rodina bude mít nižší výdaje než příjmy a nebudou muset čerpat peníze z rezerv. A až jim příjmy zase vyrostou, můžou případné naspořené prostředky na konci fixace vložit do banky jako mimořádnou splátku úvěru a snížit si tak dluh. Případně lze úvěr za dalších 5 let zase přenastavit dle potřeb Tomáše.
Na co si tedy dát pozor u refinancování vašeho úvěru?
- Začnete refinancování řešit minimálně tři měsíce před koncem fixace.
- Ne každé refinancování je nutné a výhodné, chce to mít dobře spočítané.
- Věnujte patřičnou péči nastavení vašeho úvěru, možností jak nastavit úvěr je dost (pevná úroková sazba x plovoucí úroková sazba, délka fixace, délka úvěru, navýšení úvěru, mimořádné splátky a podobně)
- Zjistěte si, jakým způsobem budete dokládat příjmy a jak se bude dělat odhad (banka může uznat starý odhad, může být odhad online, nebo se bude dělat nový – zaplatí ho banka nebo vy?)
- Zažádejte si včas o vyčíslení úvěru a souhlas se splacením úvěru
Pokud i vy jste v podobné situaci a potřebujete poradit s optimální variantou financování nebo refinancování, můžete se na mě obrátit. Kontakty naleznete na této stránce.